非常感謝公司給了全體員工一次極好的學(xué)習與游玩的機會(huì )，感恩老板，感恩榮超。從深圳出發(fā)，歷經(jīng)珠三角的幾個(gè)重要城市，吃飽喝足，秣馬厲兵。

通過(guò)對禪城奇槎世茂望德號稱(chēng)高端的住宅項目與中交橫琴基本賣(mài)不出去的商住項目學(xué)習參觀(guān)。我感悟到與現代化程度很高，中心城區發(fā)展趨于飽和的深圳這樣的一線(xiàn)城市相比，佛中珠這些新舊三線(xiàn)城市就是欠發(fā)達城鄉結合部的感覺(jué)，存在著(zhù)大片的荒地與斷頭路，所以房地產(chǎn)發(fā)展依舊處于黃金時(shí)代。

粵港澳大灣區的房地產(chǎn)發(fā)展的確處于黃金時(shí)代。這個(gè)灣區的出現時(shí)機與定位就說(shuō)明了這是目前中國經(jīng)濟的最熱極點(diǎn)。官方定位內容是：充滿(mǎn)活力的世界級城市群；具有全球影響力的國際科技創(chuàng )新中心；“一帶一路”建設的重要支撐；等等。在這些迷霧般的定位之下，結合現在的市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境，我認為中國的大灣區是現在國際經(jīng)濟形勢下中國經(jīng)濟增長(cháng)與發(fā)展的唯一出路。

    粵港澳大灣區的政府規劃綱要說(shuō)了很多內容，雖然把香港與廣州地位拔高，但是從現階段及未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，大灣區的發(fā)展核心，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的核心卻是深圳。因為，香港已是一片泥潭而且投資門(mén)檻極高；澳門(mén)無(wú)任何出路；廣佛舊桎梏太深；珠海人少且無(wú)產(chǎn)業(yè)積淀，同時(shí)又實(shí)施著(zhù)自殘式的落戶(hù)與購房政策；莞惠臨深多年，地產(chǎn)投資熱情消耗過(guò)久；港珠澳大橋僅是觀(guān)光橋；南沙港在廣府集全省之力打造20多年后，依舊是蒼茫一片；橫琴沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)支撐，將是第二個(gè)天津濱海新區。

    大灣區的價(jià)值至高點(diǎn)必在深中。港珠澳大橋無(wú)用，深中通道才是最重要的經(jīng)濟連接點(diǎn)，與虎門(mén)一二橋共同打通深圳與粵中西部的聯(lián)系。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資角度來(lái)講，中山橫空出世。

    中山看起來(lái)很尷尬，在大灣區繞珠江出?？诘钠邆€(gè)城市中，中山目前是最弱的一個(gè)。中山即缺乏一個(gè)像樣的中央商務(wù)區，同時(shí)沒(méi)有一個(gè)過(guò)得去的城市中心，而且制造業(yè)不如佛莞，旅游業(yè)不如珠海，產(chǎn)城一體化與產(chǎn)融結合都發(fā)展的不到位。但是，我認為中山將在短期內有一次可觀(guān)的爆發(fā)，將是粵港澳大灣區成立以后經(jīng)濟發(fā)展上的第一次暴擊。

    首先，中山的區位非常獨特。中山位于深港、廣佛、澳珠三大核心片區的地理中心，未來(lái)將成為珠江西岸的重要交通樞紐。區位優(yōu)勢在大灣區內是獨一無(wú)二的。

   其次，深中通道是中山崛起的最大機遇。大灣區的一個(gè)巨大變化就是跨江跨海幾大通道的建設，能從根本上改變珠三角經(jīng)濟地理格局和城市空間格局。其中深中通道的價(jià)值是最高的，因為與北面的虎門(mén)大橋、虎門(mén)二橋和南面的港珠澳大橋以及未來(lái)的深珠通道相比，深中通道居于中部，顯然是整個(gè)大灣區的中樞通道，是珠江兩岸通行最具經(jīng)濟價(jià)值和效益潛力的通道。未來(lái)的車(chē)流量一定很大，且由于多橋分流，也不會(huì )很堵。同時(shí)，它毗鄰深圳寶安國際機場(chǎng)，使得其交通樞紐功能愈加顯現。中山將迎來(lái)珠江西岸的城市中心化時(shí)代，因為通道對岸就是目前大灣區經(jīng)濟最活躍最強大的深圳。

再次，中山投資拿地的熱點(diǎn)區域是東區、翠亨新區、火炬開(kāi)發(fā)區，僅需開(kāi)發(fā)住宅。

    總之，粵港澳大灣區整體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資價(jià)值只會(huì )越來(lái)越高，大灣區的中心城市房?jì)r(jià)會(huì )維持高位，限價(jià)只會(huì )限制增長(cháng)速度，不會(huì )抑制價(jià)格，房?jì)r(jià)仍會(huì )上漲。大灣區的房地產(chǎn)發(fā)展，至少還會(huì )有30年紅利期。我淺以為大灣區中心城市的拿地次序是深圳、中山、莞惠臨深、佛山、東莞、珠海、廣州、惠州。港澳基本上不可能拿到地。

    最后，在產(chǎn)品定位方面，大灣區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應主要為住宅；寫(xiě)字樓因政策因素而過(guò)度飽和，只有在中心城區的最核心地段開(kāi)發(fā)有最優(yōu)質(zhì)服務(wù)內容的辦公產(chǎn)品才有利潤空間；深圳的核心地段可以將舊寫(xiě)字樓參照華潤深圳灣瑞府改造成奢華公寓，這將極大提高原物業(yè)的價(jià)值。

深圳向西，中山可期。愿榮超立足大灣區，輻射全中國，大展宏圖。