從國貿大廈的“鶴立雞群”，到國際甲級寫(xiě)字樓的全面井噴，30年歷程，顛覆了一座城市對商務(wù)空間的定義……

   來(lái)源：深圳商報  記者 盧青

1981年，中國最高的建筑是南京的金陵飯店，高37層；而在同年，剛成立特區一年的深圳就在構想一座53層的建筑。這就是今天的國貿。有參與者回憶說(shuō)，當初就是想讓深圳也擁有香港那樣的“摩天大樓”。如果說(shuō)對“摩天大樓”的憧憬，成為了締造深圳城市商務(wù)空間最原始的沖動(dòng)的話(huà)，那么在30年后的今天，當深圳CBD拔地而起，西部濱海又將成為下一個(gè)世界500強企業(yè)聚集地時(shí)，事實(shí)上，深圳城市對于商務(wù)空間的理解已經(jīng)徹底改寫(xiě)。

    “專(zhuān)業(yè)化”，這是深圳寫(xiě)字樓變遷中最為明顯的痕跡。建筑上的專(zhuān)業(yè)化表征是最為明顯的，當初“三天一層樓”僅僅是一種建筑速度上的訴求，而如今代表著(zhù)科技、生態(tài)、環(huán)保等等的諸類(lèi)“主義”開(kāi)始大舉出現在深圳的寫(xiě)字樓上，甚至是在建筑形態(tài)上，也大膽有所突破。對于商務(wù)空間的選擇上，深圳無(wú)疑也更為理性，在確立了福田CBD的中心性后，城市商務(wù)正呈發(fā)散性思維運轉。而專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商，這在20年乃至10年前，都是很難想象的，但是在短短幾年內，深圳卻已涌現出類(lèi)似榮超、卓越這樣的代表性本土專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)者。

    如果說(shuō)專(zhuān)業(yè)化，是一個(gè)由“泛”到“精”的過(guò)程，那么深圳寫(xiě)字樓已經(jīng)初步完成這個(gè)環(huán)節，正向“精益求精”邁進(jìn)。

國際元素日益流行

    國貿大廈速度與高度上的優(yōu)勢并沒(méi)有延續多久，與上海、北京等一線(xiàn)城市相比，深圳寫(xiě)字樓很快就倍感吃力。包括房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等等這一批與國貿大廈同時(shí)代的產(chǎn)物，除了強調地段及周邊配套的優(yōu)勢，與簡(jiǎn)單使用功能上滿(mǎn)足外，并沒(méi)有太多的領(lǐng)先之處。因此不到10年，深圳寫(xiě)字樓第二代作品又破繭而出，90年代初的電子科技大廈、中銀大廈是代表。與“前輩們”不同的是，這些產(chǎn)品除了豐富功能需求外，內部空間開(kāi)始針對客戶(hù)靈活分割，智能化水準有所提升。例如中銀大廈實(shí)了現樓宇智能化控制，大幅降低能耗，這在當時(shí)仍是新聞。

    20世紀末，地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈讓深圳寫(xiě)字樓再上層樓，83米高的地王大廈引領(lǐng)了整個(gè)90年代的潮流；賽格廣場(chǎng)目前仍然保持著(zhù)世界最高鋼管混凝土結構大廈的記錄。但是這個(gè)時(shí)期的寫(xiě)字樓作品，缺點(diǎn)也不容忽視的。例如建筑內外部的對流，空間感的塑造等等。

    2000年后，深圳商務(wù)全面進(jìn)入CBD時(shí)代。因為CBD的高國際化起點(diǎn)，建筑水準上驚喜眾多，寫(xiě)字樓的細節開(kāi)始瞄準國際。例如強調健康、節能、環(huán)保、共享與交流，物業(yè)設計中處處體現的是與人的溝通及人性的關(guān)懷，因此全天候空調系統、網(wǎng)絡(luò )架空地板、陽(yáng)光中庭、內部活體生態(tài)系統等等科技含量十足的國際元素，在深圳寫(xiě)字樓上屢見(jiàn)不鮮。

    近期，更有項目重金邀國際名師，開(kāi)始在建筑形態(tài)上做文章?！斑@將是深圳的‘央視大樓’?！遍_(kāi)發(fā)者不無(wú)自豪的說(shuō)。

  商務(wù)布局由點(diǎn)及面

    從羅湖到福田，再至未來(lái)的“雙中心”乃至深圳商務(wù)的全面開(kāi)花，城市商務(wù)空間經(jīng)歷了如此的遷徙?！皩?xiě)字樓的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)總是與整個(gè)城市的發(fā)展重心保持一致?！庇谐鞘袑W(xué)者如是評價(jià)。以人民南為起點(diǎn)，沿深南大道逐漸延伸，確定福田CBD的中心位置后，隨后又延續至南山、寶安的“西部濱海中心”，事實(shí)上深圳寫(xiě)字樓的發(fā)展脈絡(luò )相當清晰。

    2000年后，因為福田CBD的確立，有人稱(chēng)這是深圳商務(wù)的“無(wú)序”狀態(tài)的終結，如果說(shuō)之前形成的人民南、蔡屋圍總部經(jīng)濟中心，都帶有濃厚的“自發(fā)”色彩的話(huà)，那么從福田CBD為起點(diǎn)，深圳商務(wù)優(yōu)勢開(kāi)始呈集中性經(jīng)營(yíng)。實(shí)際上也正是有了CBD的確立并輻射，深圳近幾年吸引了更多的世界500強企業(yè)的投資。據悉現在已經(jīng)有近150家企業(yè)在鵬城駐足，絕大部分是留在了福田CBD的甲級寫(xiě)字樓中。這也讓深圳進(jìn)一步堅定打造總部經(jīng)濟的決心。

    隨后《深圳市城市總體規劃(2007－2020)》出爐，福田CBD與前海中心將被視為深圳商務(wù)的“雙核”而共同作用。后者包括了醞釀已久的前海金融中心和寶安中心區的核心商務(wù)區，而未來(lái)深圳頂級寫(xiě)字樓的供應也主要云集于此，粗略估計在250萬(wàn)平方米以上。加上在關(guān)外規劃的產(chǎn)業(yè)型總部經(jīng)濟帶，深圳商務(wù)藍圖初顯規模。

專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)漸成主流

    城市商務(wù)的成長(cháng)，總部經(jīng)濟的發(fā)力，直接促成了寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商的涌現。

    專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)者，這樣的名詞其實(shí)并不陌生。在紐約，唐納德·特朗普（Donald Trump）和他的地產(chǎn)公司Trump，是公認與這座城市最繁華的地段聯(lián)系在一起的，包括第五大道的Trump摩天大樓，被Conde Nast Traveler選為全美最好的Trump國際旅館，坐落于華爾街40號的Trump世界大樓以及Trump公園大廈，都刻上了唐納德·特朗普本人的名字。無(wú)獨有偶，潘石屹和他的SOHO中國近10年來(lái)專(zhuān)注北京CBD的價(jià)值構建，“CBD價(jià)值至今仍是最吸引人的?！迸耸僖恢眻猿诌@樣的觀(guān)點(diǎn)。

    “專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商，往往能最有效整合資源，形成統一的商務(wù)風(fēng)格，比其他人更快速推動(dòng)商務(wù)區價(jià)值成長(cháng)?！庇醒芯繉?xiě)字樓學(xué)者如是表示。事實(shí)上被稱(chēng)為深圳乃至中國的“Trump”的榮超地產(chǎn)，正印證著(zhù)這樣的觀(guān)點(diǎn)。從國際商會(huì )大廈A、B座，到國際商會(huì )中心和經(jīng)貿中心，今年又將在寶安中心區和福田CBD分別推出濱海大廈和榮超中心，至此榮超在深圳的寫(xiě)字樓已有6個(gè)項目（7棟）之多。從寫(xiě)字樓價(jià)值延續性和商務(wù)潛力的發(fā)掘上而言，像榮超這樣的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)者優(yōu)勢明顯，“客戶(hù)資源就是利好之一，市場(chǎng)更容易接受一個(gè)趨向統一、保持延續的商務(wù)風(fēng)格?！笔缆?lián)地產(chǎn)的一位寫(xiě)字樓專(zhuān)家如是稱(chēng)。

    參與中心商務(wù)構建，與城市價(jià)值共同成長(cháng)，這正是像榮超這樣的寫(xiě)字樓專(zhuān)家的“魅力”所在。因此可以預計，隨著(zhù)未來(lái)深圳商務(wù)版圖的不斷擴大，邁向專(zhuān)業(yè)型開(kāi)發(fā)是大勢所趨。